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Una calculadora de hipotecas seria no te da solo la cuota. Te enseña cuánto acaba costando el préstamo, cómo se reparte cada mes entre capital e intereses y, sobre todo, cuánto ahorras si amortizas antes de tiempo.
Introduce el importe, el tipo de interés y el plazo. La calculadora aplica el sistema francés de amortización, que es el que usan prácticamente todos los bancos en España; por tanto, el resultado se parecerá mucho al cuadro que te entregue tu entidad.
Todo se calcula en tu navegador y nada se envía a ningún sitio, así que puedes usar tus cifras reales sin ningún reparo.
El TIN es el tipo nominal, sin comisiones. Además, la cuota no incluye los gastos iniciales de constitución, que se pagan aparte y de una vez. Para una hipoteca variable, introduce el tipo que estimes de media, ya que el euríbor cambia con el tiempo.
Mira la fila roja antes que la primera. La cuota mensual es la cifra que enseña el banco; sin embargo, los intereses totales son los que de verdad te dicen cuánto cuesta el préstamo. Alargar el plazo baja la cuota y sube esa fila roja, así que conviene comparar siempre las dos a la vez.
Este gráfico muestra tres cosas a la vez: lo que te queda por pagar, el capital que ya has devuelto y los intereses acumulados. De hecho, aquí se ve de golpe por qué los primeros años se hacen tan largos.
Fíjate en la barra dorada de los primeros años. Al principio casi todo lo que pagas son intereses, mientras que el capital pendiente apenas baja. Esa es la razón por la que amortizar pronto ahorra tanto: cuanto antes reduces el capital, menos intereses se generan sobre él.
Este es el cuadro que el banco está obligado a entregarte, aunque casi nadie lo lea entero. Aquí puedes revisarlo año por año antes de firmar nada.
La columna de capital sube cada mes, mientras que la de intereses baja. Ese cruce es el corazón del sistema francés.
Cuando entregas dinero extra al banco te dan a elegir entre dos opciones, y casi todo el mundo escoge la que menos ahorra. Esta calculadora compara las dos con tus propias cifras.
Usa el mismo préstamo de arriba. Indica cuánto amortizas y en qué momento lo haces; después verás el ahorro de cada camino.
El cálculo no descuenta la comisión por amortización anticipada, que está limitada por ley y en muchos contratos es cero. Por tanto, comprueba tu escritura antes de decidir.
Reducir plazo ahorra bastante más que reducir cuota. Al mantener el mismo pago mensual, cada mes va más dinero contra el capital y el préstamo se apaga antes. En cambio, bajar la cuota alivia el presupuesto ahora aunque te deje pagando intereses durante todos los años que quedaban.
Estos son los términos que aparecen en cualquier calculadora de hipotecas y en la escritura del préstamo, explicados para España. Los marcados en dorado son los que más dinero deciden, así que conviene entenderlos antes de sentarse con el banco.
Es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero, sin incluir nada más. Se usa para calcular la cuota, aunque no refleja el coste real del préstamo.
Incluye el TIN más las comisiones y los gastos obligatorios, así que es la única cifra que permite comparar hipotecas entre bancos. Cuando una oferta luce un TIN bajo pero una TAE alta, la diferencia está escondida en las comisiones y en los productos vinculados.
Es el tipo al que se prestan dinero los bancos europeos entre sí y sirve de referencia para las hipotecas variables. Tu tipo será el euríbor más un diferencial fijo, de modo que la cuota sube y baja cuando ese índice se mueve.
En una hipoteca fija no interviene, mientras que en una variable revisa la cuota cada seis o doce meses según el contrato.
El porcentaje fijo que el banco suma al euríbor en las hipotecas variables. A diferencia del índice, este número no cambia durante toda la vida del préstamo, así que negociarlo bien al principio te acompaña treinta años.
Es el método que usan casi todos los bancos españoles: pagas siempre la misma cuota, aunque su reparto cambie con el tiempo. Al principio la mayor parte son intereses y solo una pequeña porción va contra el capital; después, poco a poco, la proporción se invierte.
Por eso, tras los primeros años de hipoteca, la deuda ha bajado mucho menos de lo que la gente espera.
El dinero que realmente te prestaron y que tienes que devolver. Cada cuota se divide en dos partes, así que la porción de capital es la única que reduce tu deuda de verdad.
Lo que pagas por el servicio de que te presten el dinero. Se calculan cada mes sobre el capital que todavía debes, de modo que van bajando conforme amortizas.
La cantidad que pagas cada mes, formada por capital más intereses. En una hipoteca fija no varía nunca, mientras que en una variable se recalcula en cada revisión del euríbor.
Los años que durará el préstamo. Alargarlo baja la cuota mensual, aunque aumenta bastante los intereses totales; por tanto, es la palanca que más engaña de toda la hipoteca.
La entrada es el dinero que aportas de tu bolsillo, mientras que el LTV indica qué porcentaje del valor de la vivienda financia el banco. En España lo habitual es que se financie hasta el 80 %, así que necesitas tener ahorrado ese 20 % restante.
Además, hay que sumar entre un 10 % y un 12 % más para los gastos de constitución.
La valoración oficial de la vivienda hecha por una sociedad homologada. El banco calcula el LTV sobre el menor de dos importes, el de tasación y el de compraventa, de modo que una tasación baja te obliga a poner más dinero.
Notaría, registro, gestoría y tasación. Desde 2019, en España la mayoría los asume el banco, aunque la tasación y algunas copias siguen siendo del comprador; por tanto, pide siempre el desglose por escrito.
El AJD grava la escritura del préstamo hipotecario. Lo paga el banco desde noviembre de 2018, aunque el impuesto de la compraventa (ITP en vivienda usada o IVA en obra nueva) sigue corriendo de tu cuenta.
Un porcentaje que algunas entidades cobran al formalizar el préstamo. No todas la aplican, así que es uno de los puntos donde más margen de negociación sueles tener.
Entregar dinero extra para reducir la deuda antes de tiempo. Puedes elegir entre acortar el plazo, que ahorra bastante más en intereses, o rebajar la cuota, que alivia el presupuesto mensual.
La ley limita las comisiones por hacerlo y en muchos contratos recientes son cero, aunque conviene comprobarlo en la escritura.
Seguros, nóminas domiciliadas o planes de pensiones que el banco propone a cambio de bajarte el diferencial. Suman a la TAE, así que hay que calcular si la rebaja compensa realmente lo que cuestan.
El seguro de daños del inmueble es obligatorio por ley, mientras que el de vida no lo es aunque muchos bancos lo bonifiquen. En ambos casos puedes contratarlos con la compañía que quieras, incluso si el banco insiste en la suya.
Un tributo municipal anual que paga quien figura como propietario a 1 de enero. No forma parte de la cuota hipotecaria, así que conviene sumarlo aparte al calcular cuánto te costará la vivienda cada mes.
La parte de tus ingresos netos que se va en pagar deudas. Como referencia, los bancos rara vez aprueban operaciones que superen el 35 %, de modo que ese porcentaje también te sirve a ti como límite prudente.
Subrogar es llevarte la hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones, mientras que novar es renegociarla con el tuyo. Ambas tienen coste, aunque suelen salir rentables cuando quedan muchos años por delante.
Un periodo inicial en el que solo pagas intereses y no devuelves capital. Baja la cuota durante esos meses, aunque encarece el préstamo entero; por tanto, tiene sentido como solución puntual y no como norma.
La tabla que detalla, mes a mes, cuánto pagas de capital, cuánto de intereses y cuánto te queda por deber. El banco está obligado a entregártelo, así que pídelo y revísalo antes de firmar.
Dos cifras y una pregunta. Compara siempre por TAE, nunca por TIN, y pide el cuadro de amortización completo antes de firmar. Después, hazte una sola pregunta: si el euríbor subiera dos puntos, ¿seguirías pudiendo pagar la cuota?
Una hipoteca es la operación financiera más grande que la mayoría de las personas hará en su vida. Por tanto, merece más atención que cualquier decisión de inversión.
Dos hipotecas con la misma cuota pueden costar decenas de miles de euros distintos. La TAE incluye comisiones y vinculaciones, así que es la única cifra que compara peras con peras.
En una hipoteca variable, simula la cuota con el euríbor dos o tres puntos por encima del actual. Si ese escenario te ahoga, el préstamo es demasiado grande aunque hoy encaje.
Que el banco te apruebe el 35 % de tus ingresos no significa que debas llegar ahí. Además, un colchón de holgura vale más que unos metros cuadrados extra.
Entre impuestos, notaría, gestoría y tasación, calcula entre un 10 % y un 12 % del precio. Ese dinero se paga de una vez y no se financia, de modo que conviene tenerlo antes de firmar nada.
Un diferencial más bajo a cambio de tres seguros puede salir más caro que el diferencial alto sin ellos. Por tanto, haz la cuenta completa en euros al año y no en décimas de porcentaje.
Si piensas devolver dinero anticipadamente, esa comisión te afecta directamente. La ley la limita, aunque conviene que figure en cero por escrito.
Es el documento precontractual que resume todas las condiciones y el banco debe entregártelo con diez días de antelación. Ese plazo existe precisamente para que lo estudies, así que aprovéchalo.
Estas páginas completan lo que la hipoteca deja fuera.
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Es la pregunta que sigue de forma natural a esta calculadora. Depende de tu tipo de interés y de la rentabilidad esperada, así que conviene entender bien el interés compuesto antes de decidir.
¿Te ha resultado útil esta calculadora?
Un abrazo lector/a, y nos vemos en el próximo gráfico,Francisco Ribas · Formación Forex.
